¿Cómo se cancela la hipoteca del vendedor en la compraventa?

Lo más habitual es que el comprador pague el precio de la casa a través de una notaría y, de ese dinero, el banco del vendedor cobre directamente la deuda pendiente de la hipoteca. Es un proceso coordinado donde firmas la escritura de compraventa y, al mismo tiempo, el notario se encarga de retener el importe exacto para liquidar el préstamo del vendedor, liberando así la carga sobre la vivienda.

En la práctica, el proceso se ha simplificado mucho con la Ley Hipotecaria actual. Antes, como en la crisis del 2008, todo era más lento y el vendedor tenía que pagar de su bolsillo para cancelar. Hoy, el notario retiene del precio de compra la cantidad exacta que debe el vendedor al banco y la transfiere directamente para liquidar la deuda. Es como si el comprador, sin saberlo, ayudara a cerrar esa etapa financiera del vendedor al instante.

El notario se convierte en el gestor automático de todo ese dinero. En la firma, el comprador paga el precio total de la vivienda y el notario retiene exactamente la cantidad que el vendedor debe al banco, transfiriéndola directamente para liquidar la deuda. Automatizar ese paso evita que tengas que preocuparte por esperar meses a que el vendedor cancele por su cuenta, ya que la cancelación se realiza de forma casi simultánea con la compraventa.

El proceso depende completamente de la coordinación entre las partes y el banco, pero hay un detalle clave que a menudo se pasa por alto: el comprador no tiene por qué pagar la deuda del vendedor directamente. Lo que realmente sucede es que, antes de la firma, el vendedor solicita un certificado de deuda a su banco, que indica exactamente cuánto debe para cancelar la hipoteca. En la notaría, el notario recibe el dinero del comprador y retiene esa cantidad exacta, transfiriéndola al banco del vendedor para liquidar el préstamo. Esto evita que el vendedor tenga que adelantar dinero de su bolsillo, pero también protege al comprador de quedarse con una casa cargada de hipoteca. Si no hay ese certificado o el notario no retiene los fondos, el riesgo es enorme, porque la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad aunque hayas pagado el precio total. Por eso, insisto en que jamás firmes la compraventa sin que el notario tenga claros los números y sin que el banco del vendedor confirme que recibirá el pago ese mismo día. La cancelación registral luego tarda semanas, pero lo importante es que la deuda se liquida al instante en la firma.