¿Qué pasa si la promotora se retrasa y mi oferta hipotecaria caduca?

Lo más probable es que tengas que pedir una nueva hipoteca, y las condiciones serán peores. Los tipos de interés pueden haber subido o el banco puede endurecer los requisitos, así que el sobrecoste mensual puede ser considerable. Para evitarlo, negocia con la promotora que asuma los gastos de la nueva tasación y comisión de apertura si el retraso es su culpa. También mira si tu banco ofrece una extensión de la oferta por escrito, pero no cuentes con ello sin pagar algo extra.

Lo normal es que el banco te ofrezca prorrogar la oferta unos meses si justificas el retraso con un documento de la promotora, pero no siempre lo hacen gratis. Si caduca y tienes que pedir una nueva hipoteca, los tipos de interés pueden ser más altos, aunque también podrías negociar mejores condiciones si el mercado ha bajado. Para ahorrarte disgustos, pídele a la promotora que se comprometa por escrito a cubrir cualquier gasto extra de la nueva hipoteca, como la tasación o la comisión de apertura, y así repartís el riesgo.

Depende de si el banco está dispuesto a renovarte la oferta en las mismas condiciones o no. Si caduca, pierdes el tipo de interés y las condiciones que tenías reservadas, y tendrías que solicitar una nueva hipoteca con los tipos actuales, que probablemente sean más altos. Para cubrirte, pide a la promotora una carta de compromiso con fecha estimada de entrega y négales que asuman los gastos de una nueva tasación si el retraso es su culpa.

Si la oferta caduca, el banco puede ofrecerte renovarla pero casi seguro que con un tipo de interés más alto o condiciones diferentes, porque el mercado cambia. He visto casos donde la gente pierde el 0,5% o más en el diferencial, y eso son unos 50 euros más al mes en una hipoteca de 150.000 euros. Para cubrirte, negocia desde el principio con la promotora una cláusula en el contrato de arras que les obligue a pagar los gastos de una nueva tasación y comisión si el retraso es su culpa, así no te comes tú el sobrecoste.

El plazo de la oferta hipotecaria es como la vida media de un isótopo radiactivo: una vez que decae, el tipo de interés que te aseguraste desaparece. Si caduca, el banco no tiene obligación de mantenerlo, y te encontrarás negociando desde cero con las condiciones del mercado actual, que pueden ser peores. Para mitigar esto, pide a la promotora una penalización por retraso en el contrato de compraventa que cubra el posible sobrecoste de la nueva hipoteca, como un diferencial más alto.

Tendrías que empezar de cero con el banco, y ahí está el verdadero riesgo. Si la oferta caduca, el banco no está obligado a mantenerte el mismo tipo de interés, y lo más probable es que el nuevo estudio lo hagan con las condiciones actuales del mercado, que pueden ser más altas. Por ejemplo, si firmaste un 2% fijo a 25 años y al caducar los tipos suben al 3%, tu cuota mensual podría dispararse unos 80-100 euros para una hipoteca de 150.000 euros. Para evitar sorpresas, yo pediría a la promotora una penalización por cada mes de retraso en el contrato de compraventa, algo así como 200 euros al mes, que cubra ese posible sobrecoste de la hipoteca. Además, habla con tu banco antes de que caduque: algunos permiten una prórroga de 1-2 meses si presentas un documento de la promotora confirmando el retraso, aunque no es automático.

Pierdes las condiciones pactadas y el banco no está obligado a mantenerlas. Cuando la oferta vinculante vence sin haberse formalizado la hipoteca, el banco te pedirá una nueva solicitud y evaluará tu perfil con los tipos de interés actuales, que probablemente sean más altos si el mercado ha subido. He visto casos donde el retraso de la promotora provocó que el cliente pasara de un 2,5% fijo a un 3,8%, lo que encareció la cuota mensual en más de 100 euros. Para protegerte, negocia en el contrato de arras una cláusula que obligue a la promotora a asumir la diferencia si el retraso no es imputable a ti.