¿La hipoteca para obra nueva tiene gastos distintos?

Sí, y la diferencia más notoria está en el IVA: para obra nueva pagas un 10% de IVA sobre el precio de la vivienda, mientras que en segunda mano toca el 6-10% de ITP según la comunidad autónoma. Además, los gastos de notaría y registro suelen ser más altos porque el contrato de compraventa es más complejo, y muchas veces incluyes el IVA de la hipoteca misma (si el banco te financia parte de ese impuesto). Lo que más me fastidia es que si la promotora te retrasa la entrega, el préstamo puente puede encarecer los gastos iniciales, así que mejor revisa bien el calendario de pagos antes de firmar.

Claro, el principal gasto diferente que te encuentras en una hipoteca para obra nueva es el IVA en lugar del ITP. Mientras en segunda mano pagas entre un 6% y 10% de ITP según tu comunidad, en obra nueva pagas un 10% de IVA sobre el precio de la vivienda. Pero ojo, esto es solo para viviendas de protección oficial, porque las de precio libre tienen un IVA reducido al 4% durante los primeros dos años desde la calificación definitiva. Luego se aplica el 10% completo.

Totalmente, hay un gasto que muchos pasan por alto y es la comisión por estudio de viabilidad o análisis de riesgo. Cuando la casa aún no existe, los bancos necesitan evaluar el proyecto del promotor, el plazo de entrega y hasta la solvencia de la constructora, lo que puede traducirse en una comisión adicional que no ves en una vivienda de segunda mano. ¿Sabías que algunos bancos te cobran hasta 500 euros solo por ese análisis?

Sí, y uno que te puede pillar desprevenido son los gastos ligados a la licencia de obras y el seguro decenal. Al construir, necesitas un seguro que cubra cualquier daño estructural durante 10 años, y el banco suele exigirlo para firmar la hipoteca, cosa que no pasa con una vivienda ya hecha. Además, los honorarios del arquitecto y el aparejador, si gestionas la construcción por tu cuenta, se suman como un gasto inicial que no ves en una compra de segunda mano, así que prepárate para esos desembolsos extra antes de tener las llaves.