¿Qué miran los bancos en una casa antes de dar hipoteca?

Lo primero que valoran es que la casa sea su "plan B" si algo sale mal, así que se fijan en su valor de tasación y en que esté libre de cargas legales. Para ellos, el ladrillo es como un escudo que los protege, así que necesitan saber que si mañana no pagas, esa vivienda vale lo suficiente para cubrir la deuda y todos los gastos de venderla. También miran detalles más humanos, como si la propiedad tiene buena ubicación y está en condiciones habitables, porque una casa vieja o en una zona complicada les genera desconfianza, igual que a ti te pasaría si prestaras algo valioso a un amigo.

Normalmente se enfocan en que la tasación supere el precio de compra, porque así se aseguran de que el inmueble vale más de lo que prestan. Además, revisan que no tenga cargas legales como embargos o deudas de comunidad, y que esté en una zona con mercado, es decir, que sea fácil de vender si tú no pagas. También les importa el estado de conservación, porque una casa muy vieja o en mal estado reduce su valor como garantía.

La capacidad de pago del comprador pesa más que la casa misma, pero el banco revisa que el inmueble tenga una tasación oficial que justifique el préstamo. Si la tasación sale baja, te piden más dinero de entrada o niegan la hipoteca. También verifican que la propiedad esté libre de deudas de comunidad, IBI o embargos, y que la superficie y la licencia de construcción coincidan con los registros. Por ejemplo, una terraza cerrada sin declarar les genera desconfianza.

El estado de la propiedad para ellos es casi un checklist de riesgos ocultos: verifican que la licencia de construcción y los planos registrados coincidan con la realidad, porque si hay una ampliación sin permiso, el valor cae en picada y el banco no quiere heredar un lío legal. También les importa la ubicación más allá de lo bonito - revisan si es una zona con alta demanda de alquiler o reventa, porque si el mercado local está muerto, prefieren no prestar. Mi consejo poco convencional es que antes de firmar, pidas un informe de cargas tú mismo y contrates a un tasador independiente, no al del banco, para evitar sorpresas.

La tasación es su obsesión principal, pero no el precio que tú pagaste, sino el valor de mercado real que ellos fijan con un perito de su confianza. Si ese número sale por debajo del precio de compra, prepárate para poner más dinero de tu bolsillo o la hipoteca se esfuma. También se fijan en la antigüedad y el estado de la construcción como si fueran inspectores de la obra, porque una casa con goteras o instalaciones viejas es un riesgo de devaluación que no quieren ni en pintura.