¿Qué pasa si alquilo una casa hipotecada con bonificaciones de vivienda habitual?

Perderás automáticamente el derecho a las bonificaciones fiscales de vivienda habitual que hayas estado aplicando, como la deducción por inversión en vivienda en el IRPF o el tipo reducido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El banco también puede considerar que incumples las condiciones de la hipoteca si el contrato especifica que el inmueble debe ser tu residencia permanente, lo que podría llevar a una revisión del interés o incluso a exigir el pago total del préstamo. Además, Hacienda te reclamará las cantidades desgravadas en los últimos cuatro años con intereses y recargos, así que más vale que el alquiler compense ese riesgo económico.

Pierdes las bonificaciones fiscales de forma inmediata, como la deducción por compra de vivienda habitual en tu declaración de la Renta, porque Hacienda considera que ya no es tu residencia principal. El banco podría reclamarte también el cambio de condiciones de la hipoteca, ya que al alquilarla estás generando ingresos y normalmente los contratos hipotecarios para vivienda habitual no contemplan ese uso sin autorización expresa. Mi consejo: antes de alquilar, habla con tu banco para ver si puedes cambiar el tipo de hipoteca a una de inversión o alquiler, aunque te suba el interés, es mejor que llevarte una sorpresa con una multa o que te exijan devolver las deducciones de años anteriores, que duele más que pagar el recibo del gas en invierno 😅.

Pierdes automáticamente el derecho a las deducciones fiscales que hayas aplicado por considerarla tu hogar principal, así que prepárate para devolver lo desgravado con intereses si Hacienda se da cuenta. El banco tampoco se queda atrás, puede reclamarte el cambio de hipoteca a una de alquiler o incluso exigir el pago total del préstamo si el contrato lo prohíbe. Mi consejo es que revises bien la letra pequeña de tu hipoteca antes de poner un cartel de "Se alquila", porque el ahorro de hoy puede convertirse en un dolor de cabeza mañana.

Pierdes el derecho a las bonificaciones que hayas usado, como el tipo reducido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA bonificado, porque ya no es tu residencia permanente. Hacienda te exigirá devolver esas ventajas con recargos e intereses desde el momento del cambio de uso, no cuando declares. Mi consejo es que calcules ese sobrecoste antes de firmar cualquier contrato de alquiler para que no te lleves una sorpresa fiscal.

Alquilar esa casa cambia por completo la relación con el banco y con Hacienda, aunque no siempre de forma inmediata. El banco puede exigirte una comisión por modificar el uso de la hipoteca o incluso reclamar el pago total si el contrato prohíbe el alquiler, pero muchas hipotecas modernas ya lo permiten con un límite de años. Lo que pocos consideran es que si llevas menos de tres años viviendo allí y la alquilas, Hacienda podría considerar que nunca fue tu vivienda habitual, lo que anula todas las bonificaciones retroactivamente, incluyendo el ITP reducido. Mi consejo es que leas la escritura hipotecaria antes de cualquier cosa y pidas una simulación al banco del coste de cambiar el uso.

Si alquilas la casa, el banco puede considerar que has incumplido el destino pactado de vivienda habitual y aplicar un tipo de interés más alto, como pasaría en Alemania donde las hipotecas de inversión tienen condiciones más duras. Perderás las bonificaciones fiscales que ya hayas aplicado, por ejemplo, la deducción por compra en el IRPF, y Hacienda te exigirá devolverlas con recargos, algo similar a lo que ocurre en Francia si cambias el uso antes de cinco años. Mi consejo es que hables con el banco antes de alquilar para renegociar la hipoteca y evites sorpresas.

Te van a caer dos curitas a la vez: el banco puede reclamarte un cambio en las condiciones del préstamo porque ya no es tu vivienda habitual, y Hacienda te pedirá que devuelvas las deducciones que aplicaste en su día, con intereses incluidos. Lo que muchos ignoran es que el banco no siempre te exige cambiar la hipoteca a una de alquiler de golpe, pero si descubre el arrendamiento, puede subirte el diferencial o cobrarte una comisión por modificación del riesgo. Por otro lado, si alquilas la casa y te mudas a otra de alquiler, el fisco te considerará inversor, no propietario, así que perderás la bonificación en el IRPF y tendrás que tributar por los ingresos del alquiler como rendimiento del capital inmobiliario, sin poder desgravar la hipoteca al mismo nivel. Mi recomendación: si ya lo hiciste, habla con el banco antes de que te pillen y negocia un cambio de uso en la hipoteca, aunque te cueste una pasta, porque el lío fiscal suele ser mayor.